Acheter un plex à Montréal

Ça y est c’est officiel c’est signé, nous sommes de retour dans le monde des propriétaires !

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En 2009 nous avions acheté un condo tout ce qu’il y a de plus classique dans Montréal, 2 chambres, cuisine ouverte, petite salle de bains, et balcons en avant en arrière avec escalier de secours. Depuis la famille s’est agrandie et avec deux enfants, nous ne voulions plus d’un condo (difficile d’en trouver avec plus de 2 chambres ou alors à des prix frôlant l’indécence !).

Nous ne voulions pas d’une maison non plus pour plusieurs raisons personnelles… nous avons donc assez rapidement orienté notre choix vers un plex, à savoir un immeuble à logement, sans trop savoir si ça serait plutôt un duplex (deux appartements), un triplex (3 appartements) ou un quintuplex (cinq appartements). Nous avions volontairement mis de côté les quadruplex (4 appartements donc) car ce sont souvent des blocs de 4 petits appartements style 4 1/2 (une chambre voire deux à la limite mais petites).

Les recherches ont commencé en janvier, dès que mon chum a décroché son emploi et qu’on se sentait suffisamment bien réinstallé à Montréal pour commencer à nous y mettre.

Première étape : la banque

Avant de commencer à chercher quoi que ce soit, il vaut mieux savoir combien la banque est prête à nous prêter, histoire de connaître nos limites et donc de regarder les annonces appropriées. On a donc demandé une pré-approbation, afin de montrer éventuellement aux propriétaires qu’on avait les moyens d’acheter ce qu’on visitait.

Deuxième étape : délimiter un secteur de recherches

On a tout simplement pris une carte de Montréal et on a fait un tracé englobant les quartiers qui nous intéressaient. Ça a pas mal fluctué au fil des semaines et des visites finalement (en fait le périmètre a surtout été fortement rétréci 😉 ) mais ça donne une limite à ne PAS dépasser… pour l’étape suivante !

Troisième étape : appeler son agent

… ou en trouver un si vous n’en avez pas. C’est pas obligatoire, mais bon, force est de constater que c’est quand même moins de trouble, il gère les négociations, la paperasse, voire les gros ennuis (souvenirs de la vente du condo il y a quelques années !) Quand on achète en plus, c’est de toute façon le vendeur qui paie la commission (à moins que le vendeur n’ait pas d’agent mais ça ne concerne pas la majorité des transactions), donc pourquoi se priver ?! Nous avons donc contacté NOS agents (et oui, on en a deux, ce sont des amis en fait !) et nous leur avons fait part de nos projets pour qu’ils commencent les recherches. Nous cherchions également de notre côté, histoire de ne passer à côté d’aucune bonne affaire

Quatrième étape : visiter

Dans notre cas, on a commencé par visiter des duplex. C’est moins cher mais au bout de quelques visites, on s’est rendu compte que c’était moins rentable. Quand on achète un plex, c’est dans le but d’avoir des revenus pour nous aider à payer l’hypothèque, si le seul revenu que vous avez est faible, c’est pas super intéressant… Et si le seul locataire que vous avez ne paie pas, vous êtes plus rapidement dans la panade. Une fois ce constat fait, et comme on avait la possibilité d’acheter plus gros, on s’est orienté vers les triplex et les quintuplex. Nous avions pas mal de critères et même en faisant des compromis, on ne trouvait vraiment rien qui nous plaise. Je passe sur les visites sous l’œil accueillant d’un pitbull, les sous-sol ressemblant à une piscine intérieure tellement les infiltrations d’eau étaient importantes, les sous-sol non aménageables alors que l’annonce dit le contraire, les taudis où tout serait à casser… assez décourageant merci !

Cinquième étape : négocier

Ça y est vous avez trouvé le plex de vos rêves, comme nous ? Mais évidemment vous vous en doutez, vous n’êtes pas les seuls sur le coup, et là, le stress embarque +++ ! C’est ce qui nous est arrivé ! On a fini par jeter notre dévolu sur un quadruplex, comme quoi, finalement hein ! Qui l’eut cru ! L’annonce était très alléchante, nous allons donc visiter l’immeuble par un beau dimanche matin ensoleillé ! Sur place, c’est aussi chouette qu’en photo, la propriétaire a fait beaucoup de travaux en 10 ans. Oui il y a aurait quelques améliorations et changements à apporter mais il nous plaît et on le veut 😀 Et là on apprend qu’à peu près tous les gens qui ont visité vont faire une offre… G.L.O.U.P.S ! C’est là l’avantage d’avoir un agent, il va vous être d’une aide précieuse pour proposer le bon prix et vous « vendre » auprès du vendeur.

On a très vite vu que le prix demandé était en-dessous du prix du marché, on savait donc qu’il allait falloir surenchérir pour avoir une chance de l’avoir, mais de combien ? Après une petite étude de marché du secteur, on définit un prix raisonnable. Puis on se dit que si on pense ça, d’autres vont penser comme nous, donc on décide de mettre encore une petite coche au-dessus, mais en se fixant une limite au-delà de laquelle, si quelqu’un d’autre voit son offre acceptée, on n’aura pas de regrets.

La nuit portant conseil, on attend le lendemain pour remplir les papiers de l’offre et laisser notre agent aller au charbon et défendre notre dossier.

Et si vous avez de la chance et un super agent comme nous : ça passe !

Et là, vous êtes trop contents, vous n’y croyez même pas, c’est trooop biiiiiiiiiien ! Hiiiiyeahhhh ! 😛

Hop hop hop on redescend sur Terre

Sixième étape : l’inspection en bâtiment

Dans notre cas, elle avait été faite par la vendeuse avant la mise en vente, mais de manière très professionnelle avec vidéos à l’appui et gros dossier donc on a décidé de faire confiance et de ne pas en refaire une 2e mais dans la plupart des cas, c’est à l’acheteur de faire faire cette inspection (compter entre 500 et 1000 $ en gros). L’inspecteur va aller fouiner dans les moindres recoins de la bâtisse et vous fournir un rapport qui vous permettra de faire baisser le prix si vous constatez qu’il y a beaucoup de gros travaux à faire, ou carrément de vous désister si c’est vraiment trop important.

Septième étape : l’évaluation par la banque

Dans certains cas, la banque peut décider d’envoyer un évaluateur pour voir si vous avez acheté au bon prix et si elle va vous prêter ce qu’elle avait l’intention de vous prêter. Si la banque considère que vous avez acheté trop cher, elle peut demander de mettre un apport supplémentaire. Nous ne savions pas tout ça, mais du coup nous avions gardé un peu de réserve sous le coude au cas où… C’est important car si la banque vous dit « On vous prête mais vous devez mettre 20 000 $ de plus en apport » et que vous ne les avez pas, la vente vous file entre les doigts !

Huitième étape : le prêt

C’est le moment où vous décidez exactement du montant de votre apport, du montant de votre prêt, des conditions (taux, ouvert, fermé, assurance, etc.) Bref des trucs qui m’échappent un peu, c’est Monsieur le spécialiste.

Neuvième étape : l’assurance

De loin la plus grosse galère de l’aventure ! Si vous achetez un condo ou une maison, c’est pas un problème, mais si vous achetez un plex, ou PIRE, un plex dans lequel vous n’allez pas habiter (en tout cas dans notre cas, pas tout de suite), bonjour l’angoisse ! J’ai passé beaucoup de temps au téléphone et je résume brièvement ici…

– On répond à 1000 questions parfois pertinentes mais parfois pas du tout (quelle est la superficie du cabanon au fond du jardin ?)

– On vous assure sans aucun  problème, sauf les dégâts d’eau (le truc super courant évidemment, donc non merci, ciao bye !)

– On vous assure pas, car trop gros risque, un évier a refoulé en 2009 (hum OK…)

– On vous assure mais on envoie ENCORE quelqu’un faire une inspection du bâtiment.

Bref voilà ça m’a totalement lessivée cette recherche, j’en avais vraiment mais alors vraiment marre de tout ça…

Dixième étape : le notaire

Le grand jour est arrivé, celui de la signature, devant le notaire… parce que tant que c’est pas signé, c’est pas signé 😉 Il peut se passer 10 000 choses mais ce jour-là c’est bon, les papiers sont signés et vous avez les clés en main, la propriété est à vous, enfin !

Évidemment quand on achète un plex, les choses ne s’arrêtent pas là, il faut gérer les locataires, etc. mais c’est un autre sujet sur lequel j’aurais sûrement l’occasion de revenir dans quelques mois 😉

Une réponse à “Acheter un plex à Montréal”

  1. 1
    Claudia

    ahahaha, on reparle de la gestion des locataires, plus tard avec sans aucun doute quelques histoires croustillantes! Je pourrai écrire un roman mais bon pour l’instant restons dans le concret et le moment présent , donc de grosses félicitations pour vous deux, toutes les étapes passées avec succès…
    Nouveau propriétaire! Quelle joie!
    ps: si je peux me permettre l’inspection en bätiment n’est pas un luxe et photos à l’appui cela montre l’état dans lequel vous avez acheté la bâtisse si un jour un locataire vous attaque ou quoi qu’il arrive. Pour notre part,on a un gros dossier avec tous les appartements photographiés les défauts et autres qui étaient présents à notre achat!
    Une assurance en plus pour vous lors de tout achat… On a eut de grosses surprises lors d’inspection, maison déjà passée au feu et poutres brûlées et hypothéquées en dedans, pas visibles vraiment en extérieur( poutres repeintes).On a pu se retirer…


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